不動産売却の流れ
所有されている不動産をご売却される経験ってあまりないものですよね。いざマイホームを売却したいと思っても、分からないことがたくさんあると思います。そこで把握しておきたい売却の流れを簡単にご紹介します。
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STEP1 売却相談
不動産のご売却を考えられるご事情、スケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。
また、買換えを考える場合は、購入時期等も併せて検討し、事前に売却が決定した場合の引越しや、住居についても考慮する必要があります。
所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めばよいかなどについて、売主様の状況にあった売却方法を提案します。
■諸経費と税金について
不動産を売却するにも費用がかかります。
例として、主な費用は下記のものです。
- 仲介手数料（計算方法は下記をご参照ください）
- 印紙税
- 所得税・住民税
- 売渡証書作成費用・抵当権抹消登記費用などの司法書士への支払い
その他 引越費用、残債がある場合は抵当権抹消費用、地積を確定させる為の測量費用、建物を解体し更地にした方がよい場合にはその費用負担も必要です。
| 取引価格 | 簡易計算式 |
| 200万円以下 | 取引金額×5％＋消費税 |
| 200万円超 400万円以下 | 取引金額×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 取引金額×3％＋6万円＋消費税 |
STEP2 査定依頼
所有不動産がどのくらいの価格で売れるのか気になることだと思います。
まずは価格査定から始めましょう。売却金額の目安を知ることで計画を立てやすくなります。
■不動産査定の種類
簡易査定
物件の確定に必要な資料（住宅地図等）をご提示頂いた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の価格調査を行います。実際の現地確認を省略することで、スピーディにお答えできますが、査定価格はおおよその価格となります。
訪問査定
ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。
STEP3 物件確認・調査・査定
所有不動産について、売主様から直接お話しをお伺いし、現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の成約事例、売出事例などを調査し、価格査定を行います。
■調査・査定内容
- 現地確認
- 役所調査
- 法務局調査
- 市場調査
- 売買事例の収集
■査定価格と売出価格
査定価格を基に、売主様の売却希望価格を反映させ価格設定します。
STEP4 媒介契約
媒介契約とは、不動産会社に不動産の売却を依頼する契約です。
媒介には次の3種類があります。
■媒介の種類
（1）専属専任媒介契約
依頼者は、媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼することはできません。また、自分で見つけた相手方と不動産会社を通さずに売買契約を締結できません。
媒介業者は、目的物件を不動産流通機構（レインズ※）に登録の上、業務状況報告を1週間に1回以上、依頼者に行なわなければなりません。
（2）専任媒介契約
依頼者は、媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼することはできません。ただし、自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さず、売買契約を締結することができます。
媒介業者は、目的の物件を不動産流通機構（レインズ※）に登録の上、業務状況報告を2週間に1回以上依頼者に行なわなければなりません。
（3）一般媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に重ねて媒介契約を依頼することができます。
媒介業者は、目的の物件を不動産流通機構（レインズ※）へ登録し、業務状況報告を行う義務はありません。
※レインズ
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。
売却依頼時に確認が必要な書類
- 建築確認通知書（お持ちの場合）
- 検査済書（お持ちの場合）
- ローン残高証明書（ローン残高がある場合）
- 固定資産税納税通知書
STEP5 売却活動
媒介契約締結後、物件の特性や流通性を考慮した上で売却活動を行います。
お問い合わせをいただいた方には日程を設定し、実際に物件を内覧していただきます。
■営業活動
- 自社ホームページへの掲載（売主様より承諾を得られた場合に限ります）
- ホームズなどの不動産ポータルサイトへの掲載（売主様より承諾を得られた場合に限ります）
- 既存登録のお客様へのご紹介
- 地元新聞への掲載
- 指定流通機構（レインズ）への登録
STEP6 不動産売買契約の締結
購入希望者より購入申込書を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。
売主様、買主様が合意に至りましたら不動産売買契約を締結します。
■不動産売買契約に必要なもの
買主様に売却物件の重要事項を説明し、十分理解していただいた上で不動産売買契約を締結します。
不動産売買契約締結時に以下のものが必要となります。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
- 実印
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
- 収入印紙代（売買金額によって額面が異なります）
- 仲介手数料の半金（別途消費税が必要です）
- 本人確認ができる書類（運転免許証、パスポート等）
STEP7 引渡し準備
買主様に引渡す準備をします。下記の点を引渡日（残代金の受領日）までに行ないましょう。
■引渡しまでに行なうこと
- 隣地との筆界確認
- 引越し
- 公共料金の清算
- 郵便物転送願い
- 浄化槽の汲取り
- 室内外の清掃
STEP8 残代金決済・引渡
契約に定めた内容で引渡しを行います。
売却物件に住宅ローンが残債として残っている場合は、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消の手続きは、司法書士へ依頼します。
残代金の受け取り・鍵の引渡しは原則同時です。
■引渡時に必要なもの
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
- 実印
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
- 固定資産税納税通知書
- 仲介手数料の残金
- 登記費用（抵当権抹消登記・住所変更登記など）
- 売却物件の鍵一式
- 建築確認通知書
- 白蟻調査報告書（保証書）
- 管理規約、パンフレットなど
